Действующее жилищное законодательство предусматривает 3 основных способа управления многоквартирным домом. Собственники могут управлять общим имуществом самостоятельно, посредством товарищества или Управляющей компании, с которой заключается соответствующий договор. Преимущества и недостатки, особенности каждого из этих способов подробно рассматриваются в статье.

Подобные вопросы регулируются федеральным законодательством – а именно Жилищным кодексом. В нем прописываются общие задачи управления имуществом (безопасность жизни, здоровья проживающих, соблюдение требований по его содержанию и т.п.).

В этой же статье указаны основные способы управления:

1. Самостоятельное (собственниками без привлечения посредников).
2. Управление через потребительский кооператив – это может быть товарищество собственников (ТСЖ) или другой кооператив.
3. Делегирование своих полномочий Управляющей компании – один из наиболее распространенных способов.

Собственники должны выбрать именно из этих трех пунктов, поскольку не допускается ситуация, при которой никто не несет ответственности за общедомовое имущество, его содержание и ремонт.

Понятие управления предполагает проведение работ из конкретного перечня, который определяется в договоре. Причем на федеральном уровне установлен так называемый минимальный перечень работ и услуг – это обязательные виды деятельности, выполнение которых позволяет поддерживать имущество в нормальном состоянии. Он включает в себя работы по содержанию несущих и ненесущих конструкций дома, всех инженерных коммуникаций, а также иные виды услуг (мытье подъезда, дезинсекция и т.п.).

Способ 1. Непосредственное управление

Такой способ подходит для небольших домов (обычно 2-3-этажных), общее количество квартир в которых не превышает 30. Тогда владельцы могут сами взять на себя ответственность за ремонт, текущие работы, устранение аварий и т.п. Существует по крайней мере три основных вида управления:

1. Каждый собственник самостоятельно следит за своим участком, следит за исправностью водопровода, электропроводки, чистотой в общем коридоре (лестнице) и т.п. Все работы по текущему ремонту, а также по возможному устранению поломок также выполняются самостоятельно, за свой счет.
2. Во втором случае организация управления точно такая же, но собственники передоверяют часть своих полномочий соответствующим компаниям (например, по вывозу мусора, по оказанию услуг уборки и т.п.). С ними заключаются соответствующие договоры, каждый собственник вносит плату за оказание услуг пропорционально площади своей недвижимости.
3. Можно организовать содержание общего имущество подобно второму случаю, однако доверить заключение договоров с коммунальными компаниями своему представителю. Он выбирается из среды владельцев квартир, который и организует подписание договора, внесение платы, контролирует качество работ и т.п.
4. И еще один вариант – все собственники самостоятельно заключают договоры с коммунальными службами, доверяя им всю ответственность по содержанию, ремонту и устранению аварий, связанных с общим имуществом. Подходит для небольших домов, где располагается, например, 5-7 квартир.

Преимущества способа связаны со значительной экономией средств, недостатки – с возможными рисками при смене обслуживающей компании.

Мнение эксперта

Саломатов Сергей

Эксперт по недвижимости

Поскольку в данном случае не образуется специальное юридическое лицо, то и счет для будущего капитального ремонта можно открыть только неофициальный. Другой вариант – устранять неисправности по мере их возникновения, но в некоторых ситуациях могут понадобиться большие суммы, которые не удастся «собрать» быстро.

Таким образом, самостоятельное управление домом вполне возможно, если в доме располагается немного квартир, а их собственники – достаточно ответственные люди. К тому же дома должны быть в нормальном состоянии, потому что старые здания требуют значительных вложений в капитальный ремонт.

Способ 2. Управление через ТСЖ

Под ТСЖ понимается некоммерческая организация, которая представлена собственниками помещений, располагающихся в многоквартирном доме. Имеется в виду специальный потребительский или жилищный кооператив со своим уставом и регламентом. Организация имеет свое наименование, реквизиты, она уполномочена заключать договоры со всеми обслуживающими компаниями, а также контролировать их работу.

Каждый год проводится собрание, на котором присутствуют (и имеют право голоса) все владельцы. Они решают важнейшие вопросы, выбирают состав правления, кандидатуру председателя (или оставляют прежних лиц). Также на повестку ставятся и другие задачи, например, по сдаче площадей в аренду, проведением капитального ремонта и т.п. Во время всего остального времени руководством занимается непосредственно правление во главе с председателем. Они заключают договоры с коммунальными службами, вносят плату, контролируют качество работ, совершают срочные вызовы для устранения причин и последствий аварий.

Преимущество такого способа в том, что управление организовано на более высоком уровне. Недостатки связаны с возможной некомпетентностью правления кооператива и другими минусами.

Таким образом, ТСЖ подходит и для средних, и для больших многоквартирных домов. Каждый собственник выступает членом товарищества и вступает в долевое владение сразу всем домом (доля определяется пропорционально площади недвижимости). Поэтому и ответственность за состояние дома, планы по его ремонту собственники берут на себя (именно они принимают решение на ежегодном собрании).

Мнение эксперта

Саломатов Сергей

Эксперт по недвижимости

Если очевидно, что ТСЖ или другой потребительский кооператив не справляются со своими задачами, собственники вправе потребовать упразднить эту организацию. Соответствующее решение принимается на ежегодном или внеочередном собрании большинством голосов. Затем владельцы вправе передоверить управление Управляющей компании, которую также выбирают самостоятельно.

Способ 3. Управление через Управляющую компанию

Это наиболее распространенный и удобный (с точки зрения конкретного собственника) способ организации содержания общедомового имущества, хотя и обходится он, как правило, дороже, чем ТСЖ и тем более самостоятельное управление. Суть метода в том, что жильцы просто снимают с себя всю ответственность по содержанию (в том числе и принятию решений) и передают бремя управления соответствующей организации. Выбрать ее (как и сменить) можно на общем собрании собственников, решение принимается большинством голосов.

С Управляющей компанией обязательно заключается договор, который со своей стороны подписывает каждый собственник. В тексте детально прописываются обязанности организации (какие именно работы, и с какой периодичностью нужно выполнять). Компания заключает договоры со всеми коммунальными службами, рассылает соответствующие квитанции на оплату услуг ежемесячно.

Таким образом, Управляющая организация может играть сразу 2 роли:

1. Она непосредственно обслуживает общее имущество в доме своими силами или с привлечением третьих лиц (компаний, ИП, частных лиц).
2. Она заключает договоры от имени собственников со всеми коммунальными службами, т.е. выступает посредником.

Существенный минус такого способа управления состоит в том, что он стоит достаточно дорого. Однако в данном случае жильцы находятся в максимально комфортном положении, поскольку полностью передоверяют всю ответственность конкретной организации.

Мнение эксперта

Соболев Дмитрий

Юрист по административным правонарушениям, эксперт сайта

На практике может возникнуть и «смешанный» тип управления, когда в доме сохраняется ТСЖ, но доверяет часть своих функций Управляющей компанией, с которой заключен соответствующий договор. В этом случае компания не организует содержание имущества, а выполняет конкретные работы. Все вопросы, связанные с принятием важнейших решений, так и остаются у председателя и членов правления, а они, в свою очередь, подчиняются решением большинства на собрании собственников квартир.

Какой способ лучше

Ответ на этот вопрос во многом зависит от размера дома, т.е. количества собственников, проживающих в нем, а также от их организованности. Поскольку никто не может дать гарантию за конкретного человека (и к тому же владельцы квартир нередко меняются), то для больших домов предпочтительно выбрать 1 из 2 способов.

Управление многоквартирным домом очень сложный процесс, который требует знаний в различных областях законодательства. Особенно это касается законодательных актов, принятых в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Количество принятых документов увеличивается с каждым годом и разобраться в этом всём очень непросто. Проживание граждан в многоквартирных домах очень резко отличается от проживания в частном доме. Прежде всего это связано с многочисленными проблемами и решениями, которые необходимо решать сообща, большинству собственников. Чтобы максимально эффективно заниматься обслуживанием дома для начала необходимо решить вопрос по управлению многоквартирного дома, который подойдёт всем собственникам. Для этого необходимо выбрать способ управления многоквартирным домом.

Управление многоквартирным домом управляющей организацией

Управление многоквартирным домом управляющей организацией является самой распространенной формой управления жилыми домами. Этот способ удобен по нескольким причинам. Во-первых, в управляющей организации может быть объединено любое количество домов, находящихся в любом территориальном расположении. Во-вторых, форма управления УО это прежде всего коммерческая организация, которая создана для получения прибыли. Поэтому решать, какая заработная плата будет у сотрудников компании только директор организации и ни в коем случае не собственники. В-третьих, управляющая организация может заключать договоры управления как с целым домом, так и с ТСЖ или ЖСК целиком, если за это проголосуют собственники. Также можно предоставлять услуги не по управлению дома, а только по его обслуживанию. Этот способ очень удобен для жителей, которые выбрали непосредственную форму управления или там, где платежи осуществляются напрямую.

Заключение договора управления многоквартирным домом

Для того, чтобы управляющая организация могла заключить договор управления многоквартирным домом и приступить к его управлению, собственники обязаны выбрать её большинством голосов . На собрании собственников также должны быть установлены тарифы на содержание и ремонт жилья, по которым будет работать организация, решены вопросы об использовании общего имущества дома. Например, подвальных помещений для сотрудников организации и других организационных моментов. После проведения собрания началом управления домом будет являться дата заключения договора управления, который должен быть заключен с большинством собственников всего дома. Договор управления и будет являться главным документом, в соответствии с которым будут проводиться работы по управлению домом. Мой совет, максимально внимательно ознакомиться с этим документом. Конечно управляющая организация обязана соблюдать все нормы жилищного законодательства и отклонений никаких не должно быть. Но как часто бывает в современном законодательстве некоторые понятия могут быть размыты и поэтому в договоре управления их могут уточнять так как выгодно управляющей организации.

При всех этих плюсах УО в отличие от других форм управления многоквартирными домами более подвержена проверкам и надзору в целом. Собственник, который понимает куда обращаться с жалобой в случае неисполнения своих обязанностей УО по конкретному вопросу всегда сможет получить проведение тех или иных работ. Управляющая организация обязана проводить все работы в соответствии с правилами содержания общего имущества многоквартирного дома, обеспечивать предоставление коммунальных услуг, придерживаться с правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и соблюдать другие нормы и правила в своей работе.

Образец договора управления многоквартирным домом

При управлении многоквартирным жилым домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и выполнение работ. Она обязана обеспечить надлежащее содержание общего имущества в данном доме и их качество, которое должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома.

В этом случае обращайте внимание на договор управление многоквартирным домом. Подписывайте только убедившись, что в нём учтены все услуги необходимые для благоприятного проживания в Вашем доме. Ознакомиться с примером договора управления и скачать его можно .

Порядок управления многоквартирным домом

Порядок управления многоквартирным домом регламентируется правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Утверждены они Данные правила определяют стандарты управления многоквартирными жилыми домами, в которых описаны обязанности управляющих компаний, их полномочия и нормы взаимодействия с собственниками. В порядке управления прописаны нормы хранения технической документации дома и передачи её в другую управляющую компанию в случае переизбрания, обязанности по заключению договоров на предоставление коммунальных услуг, обязанности по раскрытию информации о деятельности компании, подготовке предложений по установлению тарифов содержания и ремонта жилья в соответствии с минимальным перечнем работ в жилом доме, а также работе аварийно-диспетчерской службе.

Лицензия на управление многоквартирными домами

Одним из главных нововведений в сфере управления многоквартирными жилыми домами было принятие закона о лицензирование управляющих организаций. В соответствии с дополнениями в Жилищный Кодекс РФ лицензию на управление многоквартирными домами обязаны получать только управляющие организации. Сделано это было чтобы у надзорных органов была возможность устранять нерадивые компании с рынка предоставления жилищно-коммунальных услуг без права восстановления своей деятельности, а также исключения событий, когда одним многоквартирным домом управляет несколько организаций.

Сам процесс получения лицензии на управление многоквартирным домом не несёт особой нагрузки для новой компании. Достаточно обратиться в Государственную жилищную инспекцию с соответствующим заявлением, сдать экзамен руководителю управляющей организации, оплатить гос. пошлину и вообщем-то на этом процесс окончен. Если управляющая организация не справляется со своими обязанностями и надзорные органы получают постоянно обращения от граждан из определённого дома, то ГЖИ может или исключить конкретный дом из реестра домов, которые управляются УО или отозвать лицензию на управление всеми домами. Эти нововведения должны были помочь сделать рынок управляющих организаций более понятным и прозрачным.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех жильцов помещений в многоквартирном доме.

Какие существуют способы управления многоквартирным домом?

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнения работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников.

Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

2. Управляющая компания.

Выбранная на общем собрании собственников управляющая компания, действует от имени собственников помещений в многоквартирном доме на основании заключенного с ней договора.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1. состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2. перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3. порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4. порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

3. Товарищество собственников жилья.

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

ТСЖ является некоммерческой организацией, следовательно не должно создаваться с целью извлечения прибыли.

Решение о его создании принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном дом. Создание ТСЖ возможно, в том случае, если за него проголосовало не менее 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений.

ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. ТСЖ имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.

Если в многоквартирном доме создано ТСЖ, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.

Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

В одном многоквартирном доме можно создать только одно товарищество, но несколько домов могут быть объединены в одном товариществе.

Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества.

Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества.

Заседание правления товарищества собственников жилья признается правомочным, если в таком заседании принимает участие большинство членов правления товарищества. Решение правления товарищества собственников жилья оформляется протоколом.

Внимание!

Если собственники помещений в многоквартирном доме не выберут способ у правления домом, в этом случае орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. Если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принято решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Полезно знать!

В случае несогласия с выбранным способом управления многоквартирным домом или с порядком проведения такого выбора, можно обратиться в суд с целью признания выбранного способа или конкретной выбранной компании, незаконными.

Имеется несколько форм управления многоквартирными домами. Среди них выделяется непосредственное управление многоквартирным домом.

Сегодня очень много организаций, связанных с жилищными вопросами, агитируют жильцов перейти на такую форму.

Плюсы и минусы

Любая форма имеет свои плюсы и минусы. Суть такой формы заключается в следующем: управление производиться инициативными собственниками, проживающими в этом доме.

Все объемы работ они будут выполнять сами и бесплатно. В этом аргументе есть недостаток. В больших домах между собственниками могут возникать разногласия, что будет доставлять много дополнительных проблем. Этот способ лучше использовать в небольших многоквартирных домах.

Проводя агитацию по НУ, управляющие компании не показывают минусы этой формы. Всю инициативу перехода на способ непосредственного управление должны подавать жильцы. Управляющие компании как бы не имеют никакого отношения к этой форме.

Организации, которые занимаются агитацией, должны подписать договор. Согласно договору любые работы и ответственность полагается на организацию. Подрядчик не имеет отношения к этому.

Чтобы подрядчик выполнил какие-то работы, необходимо обращаться в суд. В этом случае штрафы будет платить собственник. Жильцы лишаются возможности проверять условия выполнение договора. Управляющие компании не контролируются.

Ремонтные или подготовительные работы будут выполняться подрядной организацией только на собранную сумму. При этом подрядчик обязан заключить договор с собственниками дома, включая всех без исключений.

Данному типу правления приемлемы плюсы. Самый большой плюс в том, что каждый жилец несет ответственность только за себя.

Жильцы помещений не владеют полной информацией о такой форме правления домом. Поэтому, переходя на НУ нужно обдумать плюсы и минусы этой формы.

Непосредственное управление

Форма непосредственного управления предусматривает самостоятельное руководство собственниками помещений. Функции управления они выполняют на добровольных началах. Поэтому с финансовой стороны этот способ не требует больших затрат. Собранные деньги используются на управление. За остальные расходы отвечают жильцы.

Форма непосредственного управления не получает средства из бюджета. Расчетные счета не используются, нет личности, которая вела бы отчет за расход бюджетных средств.

С юридической стороны данный способ управления защищен при наличии договора, который заключается с подрядными организациями. Именно эти организации должны оказывать ремонтные услуги.

Если договора не существует, значит реализация руководства выбранного способа не произошла. Тогда дом выставляется на конкурс, в котором принимают участие организации по управлению домов.

Непосредственная форма управления имеет свой орган. Общественное собрание жильцов помещений является органом правления. Собрания решают вопросы по ремонтным работам, имуществу и коммунальным услугам.

Предоставляя жилищные услуги собственники помещений, после проведения собрания, подписывают договора с лицами, выполняющими ремонтные работы и предоставляющими услуги для обслуживания всего имущества.

Договор заключается в присутствии двух сторон:

1. Собственниками дома;
2. Поставщиками по выполнению жилищных услуг.

Если собственниками помещений выбрано одно уполномоченное лицо, оно может заключать договора от имени всех жителей. Перед заключением договорных отношений владельцы составляют план мероприятий, в котором содержатся пункты ремонтных и обслуживающих услуг имущества. Кроме того, выбирается подрядная организация, с которой заключается договор после решения основных вопросов.

Собственники помещений производят оплату коммунальных услуг самостоятельно в соответствии составленных договоров по тарифам, которые устанавливают органы власти государственного и местного распоряжения.

Пошаговое управление многоквартирным домом

1. Создание группы инициаторов

Первым и основным моментом начала важного дела есть подбор инициаторов. Это должны быть люди, которые склоняются к одной мысли.

Поэтому переходя на способ непосредственного управления необходимо найти жильцов-единомышленников, которые смогут выполнять организационные вопросы.

Первая задача группы заключается в составлении списка собственников дома и предоставлении информации. Нужно изложить все плюсы данного управления и собрать больше жильцов.

Вторая задача огласить жителям помещений о собрании, которое требуется провести. Эту работу желательно провести через написание писем с точным указанием даты и места, где будет проводиться собрание.

1. Проведение собрания

Чтобы выбрать данный способ управления, требуется провести собрание общего типа. Собственниками должны соблюдаться и поддерживаться утвержденное решение. Собрания проводят очно либо заочно.

Для проведения очной формы заблаговременно подбирается помещение. Предварительно нужно договориться о выбранном месте с руководством помещения.

При таком раскладе лучше проводить заочную форму собрания. В связи с этим, готовится опросный. Участники собрания в письменной форме передают свои мысли.

В собрании должно принять участие больше половины собственников, тогда соответственно статьи 45 ЖК РФ, оно будет действительным. Количество голосов рассчитывается согласно размеру жилой площади собственника.

На собрании необходимо изложить следующие вопросы:

1. Переход на способ непосредственного управления домом, принятие решения;
2. Избрание представителя от собственников, отвечающего за интересы жильцов;
3. Заключение договоров с управляющими компаниями.

На собрании обязательно должны присутствовать представители из местной администрации.

1. Выбор организаций по обслуживанию домов

Заключение договоров происходит с каждым собственником помещений отдельно. Если это задание передали доверенному лицу, оно выполняет заключение договоров самостоятельно.

Протокол собрания перехода на форму непосредственного управления

После собрания необходимо оформить протокол с подписями членов домового комитета.

Протокол должен иметь следующую информацию:

• О выборе председателя и секретаря;
• О выборе формы управления;
• О выборе организаций, которые будут выполнять ремонтные работы;
• Решение перехода собственников на расчетный способ за коммунальные услуги;
• Место хранения протокола.

Протокол подписывают в течении 10 дней после собрания. В протокол вписывается информация о голосовании и решении всех вопросов. Протокол сохраняется у доверенной личности.

При соблюдении всех правил собственниками помещений, данный способ управления должен иметь хороший результат.

В условиях бурной реформы коммунального хозяйства возникла острая необходимость в правильном управлении многоквартирными домами. Если раньше эти вопросы были в ведении государства и местных органов власти, то теперь бремя забот возложено непосредственно на граждан – собственников жилых помещений. В большинстве случаев собственники не готовы самостоятельно управлять домами, из-за чего возникает множество проблем, которые требуют разрешения. Попробуем разобраться в этом вопросе.

Управление многоквартирным домом – это обеспечение условий проживания граждан, предоставление коммунальных услуг, содержание общего имущества, определение порядка пользования таким имуществом.

Жилищный кодекс РФ определяет такие виды управления:

управляющей организацией;

собственниками жилых помещений;

жилищными или специализированными кооперативами;

товариществом собственников жилья.

Вид управления выбирается на общих сборах собственников и подлежит изменению в любой момент. Если на протяжении календарного года собственники не определились с выбором вида управления, органы местного самоуправления на основании конкурса определяют управляющую компанию.

Управление многоквартирным домом управляющими организациями

Управляющая организация – это юридическое лицо, осуществляющее управление, эксплуатацию, санитарное и техническое обслуживание дома.

Такой вид управления осуществляется по договору, который заключается с собственниками жилья. Договор управления предусматривает равные условия для жильцов и имеет определенный срок действия.

В договоре обязательно указывается:

адрес дома и перечень имущества, управление которым будет осуществляться;

перечень работ и их частоту по ремонту дома и его содержанию, предоставляемые коммунальные услуги;

порядок расчета размера затрат на содержание, ремонт, стоимости услуг, порядок оплаты;

способ контроля собственниками исполнения обязательств.

Управляющая компания обязана приступить к исполнению договора на протяжении тридцати дней. Собственники жилья вправе отказаться от выполнения договора на основании ненадлежащего исполнения договора организацией, осуществляющей управление. Также предусматривается досрочное прекращение договора на основании смены вида управления.

Управление многоквартирным домом собственниками

Управление многоквартирным домом самими собственниками допускается, если количество квартир в управляемом доме не превышает двенадцати. Вопросы, связанные с таким видом управления, в том числе избрание совета дома, количество его членов, решаются голосованием на собрании собственников. К примеру, на общее собрание выносится вопрос о размере ежемесячных взносов на . Собранием проводится голосование о предполагаемом размере платежа и принимается решение, которое набрало более 50 % голосов.

Совет дома обязан:

обеспечивать выполнение решений собрания;

вносить на собрание предложения по проведению ремонтных работ, предоставлению коммунальных услуг;

представлять предложения по управлению;

представлять свое заключение по проектным договорам;

контролировать выполнение работ, качество предоставляемых услуг.

Управление многоквартирным домом жилищными кооперативами

Жилищный кооператив – это добровольное объединение граждан, предназначенное для удовлетворения потребности в жилье и управления домами. Члены такого кооператива собственными средствами участвуют в приобретении имущества, капитальном ремонте, содержании домов. В объединении должно быть не менее пяти членов, но не более количества квартир в строимом или приобретаемом доме.

Участником кооператива может быть юридическое лицо или гражданин, достигший шестнадцатилетнего возраста. Лица, желающие вступить в кооператив, считаются его членом после оплаты вступительного взноса.

Каждый участник такого кооператива обязан к внесению паевых платежей. Сроки и условия, внесения пая регулируются уставом кооператива.

Участнику кооператива решением сборов предоставляется жилье в доме кооператива в соответствии с размером взноса, уплаченного при вступлении. Право собственности на жилое помещение наступает с момента полного внесения взноса.

Раздел имущества жилого кооператива происходит среди пайщиков и допускается в случае наличия изолированных помещений. Если предполагает изоляцию недвижимого имущества, такое имущество также подлежит разделу.

Управление многоквартирным домом ТСЖ

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это объединение собственников с целью общего управления, владения, использования, распоряжения, в пределах федерального законодательства, общим имуществом, имуществом собственников домов, для создания, приращения и сохранения такого имущества.

Число членов такого товарищества должно быть больше 50% от общего количества собственников. Решение об учреждении товарищества принимается общим сбором по результатам голосования.

Такие товарищества могут быть образованы:

собственниками недвижимости в домах, количество квартир в которых не более тридцати, если дома находятся на участках с общей границей, общим инженерным, техническим обеспечением и инфраструктурой.

собственниками нескольких близкорасположенных домов, дачных домов с приусадебными участками, если такие дома расположены на участках с общей границей, общим инженерно-техническим обеспечением, инфраструктурой, обслуживающей эти дома.

Для исполнения возложенных функций товарищество обязано:

осуществлять управление многоквартирным домом

обеспечивать санитарное, техническое состояние имущества

обеспечивать выполнение участниками обязанностей по содержанию, ремонту имущества в доме

Управляющим органом таких товариществ является правление товарищества. Вышестоящим органом управления товариществом является собрание собственников.

ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью, а именно:

обслуживание, ремонт недвижимого имущества;

строительство;

сдача в аренду имущества в доме.

Средства от занятия хозяйственной деятельностью направляются на оплату общих расходов.

Независимо от выбранного вида управления, лицо, управляющее домом, несет ответственность по возложенным на него обязательствам перед собственниками.

Защита жилищных прав собственников, нарушенных в результате управления домом, возлагается на лицо, осуществляющее управление и на судебную систему РФ.